Comisión de inmobiliaria por renovación de contrato: ¿es legal? Cómo reclamar

¿Pueden las inmobiliarias cobrar comisión por renovar el contrato?

Cuando llega el momento de renovar un contrato de alquiler, algunas inmobiliarias aprovechan la circunstancia para cobrar una nueva comisión al inquilino, argumentando que la renovación equivale a una nueva intermediación. Esta práctica genera una de las preguntas más frecuentes en el ámbito del arrendamiento: ¿es legal que la inmobiliaria cobre por renovar el contrato?

La respuesta depende de varios factores, pero en la gran mayoría de los casos la respuesta es no. La normativa española protege al inquilino frente a cobros de gestión que corresponden al arrendador, y esta protección se extiende también a las renovaciones cuando la inmobiliaria actúa por cuenta del propietario.

El contexto habitual es el siguiente: una inmobiliaria gestionó el alquiler inicial del piso para el propietario, cobró una comisión al inicio, y cuando llega el momento de la renovación anual o de la prórroga, presenta al inquilino una nueva factura de honorarios por "gestión de la renovación". En muchos casos, esta nueva comisión no tiene más base que la posición de fuerza de la agencia como intermediaria entre propietario e inquilino.

Qué dice la normativa sobre los cobros en renovaciones

El marco normativo aplicable es el mismo que rige para los honorarios en el contrato inicial: la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) y la Ley de Vivienda de 2023.

El artículo 20 de la LAU establece que los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato son a cargo del arrendador. Este principio no desaparece en las renovaciones. Si la inmobiliaria trabaja para el propietario —que es la situación habitual cuando la agencia gestiona el piso en nombre del arrendador—, los honorarios de esa gestión son un coste del propietario, no del inquilino.

La Ley de Vivienda de 2023 reforzó estas protecciones al extenderlas con independencia de la condición del arrendador (persona física o jurídica) y al aclarar que el ámbito de aplicación abarca todos los gastos vinculados a la gestión del arrendamiento, no solo los del contrato inicial.

Además, en el contexto de las renovaciones existe un argumento adicional: si el contrato original ya está firmado y las condiciones están pactadas, la renovación tácita o la prórroga legal no generan ningún nuevo servicio de intermediación que justifique una comisión. El inquilino continúa en la misma vivienda con el mismo propietario; no hay búsqueda de inmueble, no hay intermediación nueva, no hay servicio adicional prestado al inquilino.

Tipos de renovación y su tratamiento legal

No todas las renovaciones son iguales, y el tratamiento legal puede variar según el tipo. Es importante identificar en qué supuesto te encuentras para construir la reclamación correctamente.

Prórroga legal obligatoria (artículo 9 LAU): los contratos de arrendamiento de vivienda habitual se prorrogan obligatoriamente por periodos anuales hasta alcanzar cinco años de duración (siete si el arrendador es persona jurídica), salvo que el inquilino decida no renovar. Esta prórroga legal no requiere ninguna gestión adicional por parte de la inmobiliaria: opera automáticamente por mandato de la ley. Cobrar una comisión por una prórroga legal automática carece absolutamente de justificación.

Prórroga tácita (artículo 10 LAU): transcurrido el periodo mínimo de duración, si ninguna de las partes comunica su voluntad de no renovar, el contrato se prorroga tácitamente por periodos anuales. Tampoco aquí existe servicio de intermediación alguno que justifique honorarios al inquilino.

Renovación expresa con nuevo contrato: en algunos casos se formaliza un nuevo contrato en lugar de una prórroga. Aquí la inmobiliaria podría argumentar que presta un nuevo servicio de intermediación. Sin embargo, si el inquilino y el propietario ya se conocen y ya tenían relación contractual, la "intermediación" es cuestionable. Si la agencia trabajó por encargo del propietario también en esta renovación, el mismo principio aplica: los honorarios no pueden cargarse al inquilino.

Señales de alerta: cuándo el cobro de renovación es claramente indebido

Estas situaciones apuntan con especial claridad a un cobro indebido por renovación:

• La renovación se produjo sin que cambiaran las condiciones del contrato y sin ningún servicio adicional visible por parte de la agencia.
• Te presentaron la comisión de renovación como obligatoria para poder continuar en el piso, sin posibilidad de negociarla ni de prescindir de los servicios de la agencia.
• La inmobiliaria cobró la misma comisión en cada renovación anual, como si se tratara de un cobro recurrente automatizado.
• No se te proporcionó ningún presupuesto previo ni descripción de los servicios que justificaban el cobro de renovación.
• La agencia gestionaba el piso para el propietario de forma continuada (administración de alquiler) y cargaba adicionalmente al inquilino por cada renovación.

La práctica de cobrar comisiones de renovación al inquilino se ha normalizado en determinados segmentos del mercado del alquiler, especialmente en ciudades con alta demanda como Madrid o Barcelona. Pero como ocurre con otros honorarios indebidos de inmobiliaria, la normalización de una práctica no la convierte en legal.

Cuánto puedes reclamar y desde cuándo

El importe reclamable es el total de comisiones de renovación pagadas indebidamente. Si la inmobiliaria te cobró una comisión en cada renovación anual durante varios años, puedes reclamar el total de todas las comisiones que estén dentro del plazo de prescripción.

El plazo de prescripción para reclamar es de cinco años desde cada pago individual. Si pagaste comisiones de renovación en 2021, 2022, 2023, 2024 y 2025, todas ellas están dentro del plazo y pueden reclamarse. Si algún pago es anterior a 2021, ese pago concreto podría haber prescrito, aunque los posteriores no.

Al importe principal de las comisiones hay que sumar el IVA (21%) si se aplicó, ya que si el cobro fue indebido, también lo fue el IVA cargado sobre él.

La acumulación de comisiones de renovación a lo largo de varios años puede representar una cantidad significativa. En ciudades con alquileres elevados, una comisión anual de un mes de renta pagada durante tres o cuatro años puede suponer varios miles de euros recuperables.

Pasos para reclamar la comisión de renovación a la inmobiliaria

El proceso de reclamación de comisiones de renovación es análogo al de recuperar cualquier comisión indebida de inmobiliaria, con el matiz de que aquí el fundamento específico es la ausencia de servicio de intermediación real en la renovación.

Paso 1: Reunir la documentación de cada renovación. Localiza los justificantes de pago de cada comisión de renovación (transferencias bancarias, recibos, facturas), los contratos o adendas de renovación si existen, y cualquier comunicación de la inmobiliaria en la que se exigiera el pago.

Paso 2: Identificar el tipo de renovación. Determina si cada renovación fue una prórroga legal, una prórroga tácita o una renovación con nuevo contrato. Este dato es relevante para el argumento jurídico de la reclamación, aunque en todos los casos el principio básico es el mismo: los gastos de gestión son del arrendador.

Paso 3: Reclamación formal a la inmobiliaria. Escrito dirigido a la agencia fundamentado en la LAU y la Ley de Vivienda 2023, exponiendo que las comisiones de renovación cobradas al inquilino no tienen respaldo legal cuando la inmobiliaria trabaja para el propietario, y solicitando la devolución del total de los importes pagados dentro del plazo de prescripción.

Paso 4: Vías alternativas si la inmobiliaria rechaza. OMIC del municipio, arbitraje de consumo de la comunidad autónoma, o vía judicial si el importe lo justifica. ESMITASA gestiona todo el proceso sin coste inicial, aplicando sus honorarios exclusivamente sobre el importe recuperado.

Preguntas frecuentes sobre comisiones de renovación de contrato